Недвижимость Москвы – ипотека; квартиры (Москва) ипотека делает доступнее - «Светлый Град»
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы

Недвижимость Москвы – ипотека; квартиры (Москва) ипотека делает доступнее: у нас на сайте

Заработать на квартиру?..

Мы поможем вам получить кредит в наиболее подходящем для вас банке с лучшей для вас программой! Звоните: (495) 684-54-27,  928-18-26.

. Отзывы

Заработать на квартиру: это реально?

Обретение собственного жилья для поколения наших мам и бабушек было ярким событием, несмотря на то что такие вещи дотировались организациями…Сегодня же работающая молодежь об этом событии, похоже, может лишь мечтать. Расчеты просты: стоимость 2-3-комнатной квартиры в Москве составляет сумму порядка 250 с лишним тысяч долларов. Каким образом среднестатистический москвич может ее получить?

Дано: 2-комнатная квартира площадью около 80 кв. м в монолитном доме в районе, не слишком удаленном от центра столицы, стоит сегодня порядка 250 тысяч долларов. Традиционно половину стоимости закладываем на ремонт и "обзаведение" – еще $ 120 с лишним тысяч. Итого получаем $ 375 тысяч. Чтобы получить такую сумму хотя бы годам к 35, надо в течение предыдущих 10 лет откладывать ежегодно, как несложно посчитать, $ 37,5 тысяч. Чтобы набрать эту сумму к 40 годам, соответственно, ежегодные накопления должны составлять $ 20 тысяч. Или от $ 1,5 до $ 3 тысяч ежемесячно. Еще не забываем, что каждый год жилье растет в цене минимум на 15-20 %, а последние два года – так и на 30-40 %! А следовательно, чтобы догнать удорожание, надо откладывать около $ 3 тыс. в месяц. Добавим к этому деньги на съем квартиры на все время, пока идут накопления, деньги на обслуживание среднестатистической машины и деньги на жизнь – и увидим, что зарабатывать этот "среднестатистический москвич" должен никак не меньше $ 6 — 8 тысяч в месяц. И при этом он будет вести никак не роскошную, а вполне скромную жизнь. Что же делать?

Согласно опросу, который наш портал проводил на минувшей неделе, большинство покупателей – 46,9 % опрошенных – рассчитывают на ипотечный кредит вкупе со своими накоплениями. Порядка 17 % опрошенных рассчитывают только на накопления либо на жилье, доставшееся в наследство. Почти такой же процент опрошенных скрывает свои финансовые источники покупки квартиры. И даже если взять схему большинства – ипотечный кредит – какой результат дают банальные подсчеты?

В этом случае вам нужно накопить уже не $ 375 тысяч, а лишь 30 % на вступительный взнос. (Да, сегодня есть ряд компаний, предлагающих ипотечный кредит с 15% вступительным взносом, но обращаться к ним я бы не стала по ряду причин… Но это уже тема другой статьи.) Получается $ 112,5 тысяч, то есть всего 5 лет по $ 1800 ежемесячно. Затем вам придется тратиться на выплаты по кредиту. Допустим, это кредит на 15 лет под средние на сегодня 15 % годовых. Ваши ежемесячные выплаты при этом будут составлять $ 3100, а совокупный ежемесячный доход семьи (или индивидуальный доход заемщика) должен при этом составлять не менее $ 7700. Таким образом, человек со "скромным" доходом в 7 с лишним тысяч долларов, начав зарабатывать лет в 25, станет обладателем собственной квартиры лишь к 45 годам.

Многие ли москвичи (я уже не говорю о прочих городах России) могут сегодня похвастаться подобным доходом? Однако в таком случае имеет место парадокс, развивающийся на наших глазах: рынок недвижимости по-прежнему не может удовлетворить все запросы, и вымывание адекватных по цене и качеству предложений с рынка уже подходит к логическому завершению. Остаются лишь отдаленные районы по 2 с лишним тысячи долларов за квадрат и небольшая "жировая прослойка" вторичного рынка. Очевидно, большинство покупателей нашли свои способы решить несложный пример с большими числами, которому я посвятила сегодняшнее утро. Хотя может быть, это как раз те самые люди, которые в ответ на опрос "Собственника" об источниках дохода отвечают: "Скрываю"…


Майя Богданова , "Собственник"

*****************************************************

Агентство недвижимости "Century21- Светлый Град" теперь имеет расширенные возможности по обслуживанию ипотеки.

Поскольку агентство имеет безупречную репутацию, многие банки предложили сотрудничество с ним, нередко предлагая преференции для его клиентов.

Агентство недвижимости «Светлый Град» ныне "Century21- Светлый Град" на рынке жилья Москвы работает уже 14 лет. Основные направления деятельности – ипотека; продажа и покупка жилья, операции с коммерческой недвижимостью, приобретение зарубежной недвижимости.

Работники учреждения высококлассные специалисты, профессионалы своего дела. Уникальная система взаимодействий с клиентами в этом агентстве помогает решать проблемы клиента быстро и качественно.

Главный принцип работы этого учреждения – работа по рекомендациям, официально сделка считается удачной, если клиенты порекомендовали фирму своим друзьям или знакомым. Многолетний опыт, положительные отзывы говорят о надежности и серьезности агентства.

 

Мы поможем вам получить кредит в наиболее подходящем для вас банке с лучшей для вас программой! Звоните: (495) 684-54-27,  928-18-26 ..."Светлый Град" Вам очень рад!

Российская ипотека в поисках ниши

Знаменитые строки о том, что умом Россию не понять и аршином общим не измерить, Федор Тютчев написал 140 лет назад. С тех пор эти слова вспоминаются всякий раз, когда Россия начинает примерять на себя какую-нибудь очередную западную модель, мало соответствующую нашей национальной специфике.

Применительно к ипотеке ситуация выглядит следующим образом. В мировой практике жилищного кредитования существуют две основные модели: американская и немецкая. Одна из них, несмотря на усилия чиновников, никак не хочет действовать у нас в полную силу, другой даже не дают шанса заработать. Российская ипотека идет другим — своим — путем.

Классика жанра

Американская двухуровневая модель, которую еще называют «классической ипотекой», основана на том, что кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются затем специально созданным агентствам. Те в свою очередь секьютеризируют эти займы путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В США для проведения этой программы созданы три ипотечных агентства, обязательства которых гарантированы государством: Fannie Мае (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Именно они выкупают у банков кредиты и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

В американской системе гражданин, приобретая готовое жилье, оплачивает, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму обеспечивает заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15–30 лет.

В целом схема действует следующим образом:

— банк выдает заемщику ипотечный кредит (вернее, расплачивается от его лица с продавцом недвижимости);

— заемщик взамен обязуется ежемесячно переводить в банк определенную сумму, это обязательство обеспечивается залогом приобретаемого жилья;

— банк продает кредит одному из ипотечных агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению;

— агентство возмещает банку выданные заемщику деньги и взамен просит переводить получаемые от клиента ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка. Как видим, функционирование такой разновидности ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка: заемщика, ипотечного банка, агентства-инвестора и государства. При этом важно отметить, что американская модель ипотеки ориентирована на представителей крепкого «среднего класса», способных нести бремя по обслуживанию банковского кредита.

«Одноуровневые» немцы

Немецкая модель ипотеки значительно отличается от американской. Она заключается в том, что банк, выдавший ипотечный заем, самостоятельно рефинансирует кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Поэтому такую схему называют одноуровневой.

Этой «накопительной» ипотеке почти сто лет. В Германии и ряде стран Восточной Европы она на практике доказала свою состоятельность и конкурентоспособность. Дешевые долгосрочные ресурсы по немецкой модели обеспечиваются за счет замкнутого ипотечного финансового рынка, т. е. фактически благодаря системе взаимного кредитования. Все вращается вокруг специализированных кредитных учреждений — строительно-сберегательных касс (ССК). Таким образом, основана немецкая модель на банальном накоплении денег, но не в «кубышке», а в специализированной организации.

Функционирование немецкой схемы выглядит следующим образом: гражданин начинает откладывать на свой счет в стройсберкассе деньги, пока накопления не достигают определенного уровня. После этого человек получает гарантированный кредит на недостающую сумму и въезжает в новую квартиру, она оформляется в его собственность, но до момента полного погашения ссуды находится в залоге.

Надо отметить, что такая схема в отличие от американской ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Мы не ищем легких путей

В России с самого начала была принята за эталон американская модель ипотеки. Но, как показала практика, у нас она не работает в полной мере. Происходит это не потому, что нет государственных гарантий, а вследствие неразвитости финансовых рынков. По этой причине невозможно обеспечить ожидаемый объем жилищного кредитования.

У нас в стране пока нет крепкого «среднего класса», способного получать кредиты в банках, а у банков катастрофически не хватает так называемых «длинных» денег для ипотеки. Соответственно, рынок ипотечных ценных бумаг, несмотря на все принятые законы, продолжает находиться в зачаточном состоянии. Вряд ли стоит ожидать значительного роста и в ближайшем будущем.

При этом у нас в стране пока нет закона о стройсберкассах. Точнее, проект этого закона уже давно разработан, но пока находится в Госдуме без движения. Когда его примут, а главное, в какой форме — неизвестно.

Реализацией немецкой модели ипотеки в нашей стране пытались заниматься организации, называемые жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). По сравнению с традиционной схемой их деятельность имеет некоторые нюансы.

Например, квартира не закладывается (по законодательству ЖСК не могут брать имущество в залог), а просто «висит» на балансе кооператива до того момента, как ее будущий владелец полностью рассчитается с кооперативом.

С одной стороны, эта система вроде бы открыла дорогу в ипотеку тем, для кого получение традиционного кредита затруднено или невозможно. С другой стороны, любая наша накопительная система, особенно на этапе ее становления, быстро начинает походить на «пирамиду», когда деньги для старых членов ЖСК берутся из взносов «новичков». Эффективность подобных построений всем хорошо известна.

Итак, «классическая» американская модель у нас по многим причинам не работает, а запустить немецкую модель пока не дают. В результате, скрипя и буксуя, развивается нечто среднее, не позволяющее ипотеке быть по-настоящему массовой.

Конечно, приятно тешить себя мыслью о том, что у России и в этой области «особенная стать». Но одна эта мысль вряд ли утешит миллионы россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Хотелось бы увидеть хоть какие-то позитивные проявления этой самой стати. Пока же успех ипотеки в том виде, в каком она представлена на российском рынке, вызывает большие сомнения.

Сергей Бессонов, директор департамента ипотечного кредитования КБ «Юниаструм банк»:

— Банки, занимающиеся сейчас ипотечным кредитованием, работают по американской модели, которая в России подразумевает наличие такого обязательного участника, как ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) — правительственной структуры, созданной специально для рефинансирования (выкупа) размещенных банками ипотечных кредитов. АИЖК в свою очередь привлекает для этих целей денежные средства путем выпуска облигаций.

В США инвесторами по ценным бумагам ипотечных агентств, как правило, выступают пенсионные фонды и страховые компании, что в конечном счете обеспечивает приток в систему ипотечного кредитования самых дешевых ресурсов. При аналогичном развитии финансового рынка в России данная модель значительно увеличит возможности граждан по получению ипотечных кредитов.

Немецкая модель подразумевает кредитование частных лиц за счет привлечения денежных средств самих граждан, при этом разница в ставке привлечения и размещения составляет около 2%. Следует отметить, что данная схема действенна только при наличии достаточного количества денег у населения, высокой степени защищенности средств при их внесении на депозит строительной сберегательной кассы, низким уровнем инфляции и относительно стабильным рынком недвижимости.

Население России, располагающее денежными средствами, предпочитает размещать их в ПИФы, акции, банковские депозиты, где процентный доход превышает уровень инфляции. Кроме того, экономический эффект от накоплений должен превышать рост цен на недвижимость, чего в нашей стране не наблюдается. Наконец, если банковский кредит — это получение денег на покупку квартиры под ее залог, то взаимное кредитование подразумевает внесение собственных денежных средств юридическому лицу, не имеющему банковской лицензии. В этом случае гражданин не обладает правами, установленными законодательством РФ в отношении банковских вкладчиков, что повышает рискованность подобных операций.


bpn.

При дифференцированном погашении (его практикуют Сбербанк, Газпромбанк и некоторые региональные банки) равномерно на весь срок распределяется только "тело" долга, а проценты начисляются от остатка. Представьте прямоугольник вдвое ниже предыдущего - это "тело" долга. Но на нем лежит увесистый треугольник (короткий катет - слева) - это проценты банка. Вы и здесь идете направо. То есть по мере уменьшения остатка каждый месяц станет понемногу уменьшаться и сумма платежа. При этой форме погашения кредита до половины срока большую часть платежа также составляют проценты, но вы, по крайней мере, равномерно гасите основной долг. И многих это успокаивает. Главный недостаток дифференцированного погашения состоит в том, что сначала ежемесячный платеж очень высок (например, в начале срока $1200, в середине - $800, в конце - $400). Это, во-первых, отсекает от кредита тех, кому доходы позволяют платить $800, но не $1200 (им приходится воспользоваться аннуитетом), а во-вторых, из-за инфляции на $400, сэкономленных при аннуитетном погашении, сегодня можно купить больше товаров и услуг, чем на выигранные при дифференцированном $400 через 20 лет. С другой стороны, через 20 лет у активного молодого заемщика и зарплата будет значительно выше, и платежи, приближающиеся к $400, в последние годы станут почти незаметны. Наконец, формула исчисления аннуитетного платежа хитровата. Это значит, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного фактически соответствует 14% дифференцированного платежа. Следовательно, взяв $100 тыс. под 12% дифференциала, вы сэкономите в зависимости от срока кредита $10-20 тыс. и более по сравнению с его "собратом" - 12% аннуитета. То есть кажущийся высоким процент Сбербанка в долларах (12-12,5%) фактически соответствует 10-11% других банков.

20.02.2222
Наши телефоны: (495) 928--18-26, (495) 684--54-27. e-mail:
Подробнее...
15.12.2016
Ошибки риэлторов. В помощь добросовестным специалистам
Подробнее...
07.12.2015
Хороший ли у вас агент?
Подробнее...
01.08.2015
Елена Валеева: «Клиент не должен ошибаться»
Подробнее...
30.07.2015
Объявление - День ипотеки для клиентов!
Подробнее...
09.03.2015
Вышла в свет книга для риэлторов Валеевой Е. Б., директора агентства "Светлый Град" !
Подробнее...
05.03.2015
Чем мы отличаемся от других агентств недвижимости?
Подробнее...
01.03.2015
Вопрос дня
Подробнее...
04.12.2014
О ФЗ-214
Подробнее...
02.09.2014
Недвижимость во Флориде (США)
Подробнее...
16.05.2014
Названы самые удобные для жизни города ближнего Подмосковья!
Подробнее...
28.04.2014
О банках
Подробнее...
10.12.2010
Из интервью Е. Б. Валеевой
Подробнее...
08.12.2010
Все новости и наши статьи для вас:
Подробнее...
15.10.2010
Вновь актуален обмен жилья!
Подробнее...
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы


Copyright © 2006 "Светлый Град"
Карта сайта  
Актуальное из сферы бизнеса